재건축이나 재개발의 사업성이 좋으면 비례율 상승으로
내 자산가치(권리가액)가 증가하게 되는데요
그에 따른 세금납부는 어떻게 되는걸까요?
그럼 먼저 알고 시작해야할게 있는데
조합원권리가액 이란 용어를 이해하고 있어야합니다
-조합원권리가액-
내 물건의 감정평가 금액(종전평가금액) × 비례율
예를 들어 2억짜리 감평물건을 들고 있는데
비례율이 150%가 나왔다면
200,000,000 × 150% = 300,000,000
즉 내 물건의 권리가액은 3억이 됩니다
만약 비례율이 90%가 나왔다면
200,000,000 × 90% = 180,000,000
자산가치가 종전 가치보다 하락한
1억8천이 나의 권리가액이 되는겁니다
자그럼 상황별 비례율에 따른
납부 세금에 대하여 알아보겠습니다
- 첫번째, 조합원 권리가액 < 조합원 분양가
조합원 권리가액이 조합원 분양가 금액보다 적을 경우 조합원의 납부 세금은 없습니다
'도시및주거환경정비법'에 따르면 사업시행인가 및 관리처분인가를 통해 분양받은 주택은 환지로 보고 있으며 환지는 세법상 양도 소득세 대상이 아닙니다
EX)
조합원 감평가액 2억
비례율 110%
조합원 분양가 3억
---
감평가2억 × 비례율110 = 권리가액2억2천
조합원 분양가3억 > 권리가액2억2천
#납부할 세금 없음
- 두번째, 조합원 권리가액 > 조합원 분양가
조합원이 권리가액이 조합원 분양가 금액보다 많을 경우 양도소득세 부과 됩니다
EX)
조합원 감평가액 2억
비례율 160%
조합원 분양가 3억
---
감평가2억 × 비례율160 = 권리가액3억2천
조합원 분양가3억 < 권리가액3억2천
이경우 조합원 분양가를 넘어선 2천만원에 대해서 양도소득세가 부과(1세대1주택, 다주택 중과세 적용됨)
- 세번째, 조합해산시 비례율이 추가 상승하여 조합원에게 환급금이 발생한 경우
관리처분계획에 따른 비례율이 변동이 아닌, 해산시 비례율 상승으로 인해 발생하는 환급금에 대해서는 배당소득으로 보아 15.4% 원천징수되며, 그 금액이 2,000만원 이상일 경우 종합소득세 대상이 됨
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