주택을 구입하기위해 주택담보대출을 받고자한다면
꼭 알고있어야하는 3가지 용어
LTV, DTI, DSR
어렴풋이 알고는 있지만 헷갈리기도하고
정확히는 모르는
이것들이 각각 의미하는 내용이 무엇인지
함께 살펴보는 시간을 가져보겠습니다
우리가 주택을 구매하기 위해선
큰 목돈이 필요합니다
코로나19당시 저금리로인한 주택가격 상승으로
기존 3~4억이였던 주택가격이
이제는 기본 5~6억으로 상승하게 되어
자기 자본이 넘쳐나게 많지 않은 이상
대부분의 사람들이
주택을 구입하기 위해서 금융회사에서
주택담보대출을 받아 이용하게 되는데요
이때 금융회사에서는 주택담보대출을 실행시
내가 원하는 금액을 조건없이 온전히 빌려주는게 아니라
내가 구매하고자하는 주택의 가격과
상환능력을 고려해서
대출의 한도를 제한하고 있으며
그 대출제한의 기준으론 대표적으로
LTV와 DTI 이렇게 두가지가 있습니다
1. LTV란?(Loan To Value ratio)
LTV는 주택담보인정비율을 의미합니다
주택을 담보로 대출을 실행시
주택가격에 비례하여 담보로 인정 받을수 있는 비율,
담보가치의 비율, 주택담보대출 비율 등을 말하는데요
즉 시세대비 얼마만큼 주택담보대출을 받을 수 있는지
확인하는것을 말합니다.
주택 담보인정비율 : 40~70%로 제한
LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠.
여기서 말하는 시세,
즉 주택담보가치는 KB부동산시세를 말하며
KB시세는 매주 금요일에 업데이트 되며
실거래가와 차이가 있으니 반드시 확인해야 되겠습니다
예를 들어 LTV가 70%인 경우
10억짜리 주택의 대출한도는 7억이 인정되며
주담대 최대한도는 7억을 초과할 수 없습니다
다만 LTV는 최대한도일 뿐 실제 한도는
DSR까지 면밀하게 따져봐야 정확히 알수 있습니다
현재 일부 규제가 완화되어
투기과열지구와 조정대상지역은 LTV50%
그 외 지역은 LTV70%이며
생애최초인 경우엔 최대 LTV80%
2주택 이상의 경우 10%씩 차감 합니다
2. DTI란?(Debt To Income)
DTI는 총부채상환비율을 의미합니다
언뜻보면 DSR과 굉장히 비슷해 보이지만
실제로는 아주 큰 차이가 있는데요
그건 바로 "원금의 포함 여부".
DTI는 주택담보대출의 연간 원리금상환액과
현재 본인이 보유 중인 부채 전체의
이자상환액만을 합산하여
연소득대비 대출 상환액을 비교하는 지표인데요
주택담보대출은 원리금을 모두 포함해서 계산,
주담대 이외의 대출은 이자만 포함해서 계산하기에
모든 대출에 대해서 원리금으로 계산하는
DSR과 다른 차이점이라 말할 수 있겠습니다
그렇기 때문에 같은 대출을 보유하고 있더라도
DTI를 적용하면 대출의 한도가 더 많이 나옵니다
DTI(총부채 상환비율) : 40 ~ 70%
지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인해야겠습니다
3. DSR란? (Debt Service Ratio)
DSR은 총부채원리금상환 비율!!
개인이 금융기관으로부터 받은 모든 대출의
연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말하는데요
소득이 높을수록 부채상환능력이 양호하다 판단 되기에
대출한도가 더 높게 산출 됩니다
여기서 모든 대출이라함은
주담대, 개인신용대출, 자동차 할부,
카드론 및 현금서비스등
거의 모든 대출을 다 포함한다고 보시면 되는데요
전세자금대출 등 몇몇 대출에 대해서는
적용하고 있지 않으니 꼭 알아두셔야겠습니다
*제외대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출, 예적금담보대출,
보험약관대출, 사내대출 등
현행 DSR규제는
은행권일 경우 DSR40%
비은행권일 경우 DSR50%로
"DSR40%"라 함은
대출받는 자를 기준으로
총대출 금액이 1억 원을 초과할 경우, 총부채원리금상환액이
연소득의 40% 이내에 들어오는 범위 내에서만
대출이 가능하다는 말입니다.
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